Cláusulas Obrigatórias e Essenciais ao Contrato de Locação Residencial de Imóvel Urbano

*Caro leitor, este artigo é um pouco longo, tendo em vista o conteúdo abordado, porém, vale a pena ler até o fim, principalmente se você for profissional do ramo. Espero que gostem e boa leitura a todos!

A pessoa que deseja realizar um contrato de locação, seja ela física ou jurídica, deve observar algumas cláusulas que são indispensáveis ao contrato e outras que são essenciais a garantir a finalidade do negócio jurídico.

Lembramos que todo contrato é um ajuste de vontades entre as partes, salvo algumas exceções, em que as cláusulas são discutidas pelos negociantes, e, desde que não contrarie a Lei, as partes podem estabelecer as condições que entenderem justas e necessárias.

Estas cláusulas “fazem lei” entre as partes, desde que demonstrem certo equilíbrio na negociação para os dois lados. O contrato de locação estabelece direitos e obrigações, tanto para o proprietário (locador), quanto para o inquilino (locatário).

Dessa forma, elencamos, a nosso ver, as cláusulas obrigatórias ao contrato de locação, a saber:

a) Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver: nesta cláusula deve constar o nome das partes envolvidas, que deve ser completo, conforme o documento de identidade; na qualificação deve constar, além do nome, a nacionalidade, o estado civil, o número do documento de identidade (todo documento oficial com foto e assinatura é considerado identidade para os fins civis), o número do CPF e o endereço completo.

b) Descrição e endereço do imóvel locado: descrever o imóvel que será objeto da locação (casa, apartamento, chácara, sítio, etc), bem como seu endereço, o mais completo possível. Isso é para individualizar o quanto possível o imóvel locado, principalmente quando o mesmo se localiza dentro de uma área de condomínio.

c) Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste: aqui é muito importante informar o valor do aluguel, inclusive descrever por extenso, a fim de que não surjam dúvidas. Deve ser descrito o índice de reajuste, além da periodicidade (mensal, anual, etc). Importante salientar que o reajuste deve ser feito por índice oficial do governo.

d) Forma e local do pagamento: informar se o pagamento se dará em dinheiro ou outra forma, como, por exemplo, cheque, depósito em conta, etc. Além disso, deve constar o local onde deverá ser pago, se pessoa física, indicar, por exemplo, se na casa do locador ou em outro estabelecimento, no caso de pessoa jurídica, informar se na imobiliária ou outro local.

e) Modalidade de garantia: descrever o tipo de garantia oferecida pelo locatário (fiador, caução ou seguro fiança).

f) Discriminação dos encargos a serem pagos: para que não apareçam dúvidas ao longo da execução do contrato de locação, é importante indicar os encargos destinados a cada parte (condomínio, água, luz, IPTU, etc). A Lei do Inquilinato 8.245/91 estabelece as obrigações do locador e do locatário (arts. 22 e 23 respectivamente), contudo, as partes podem convencionar o contrário, desde que não fique oneroso para uma delas.

g) Destinação do imóvel (residencial ou comercial): tem-se visto muitos casos em que os imóveis são locados para o fim de estabelecer a residência do inquilino, porém, às vezes, por falta de disposição contratual, este acaba destinando o imóvel para fim diverso do que realmente contratado, e, no final das contas, resta a palavra do locatário contra a do locador em eventual demanda judicial. Por isso é de suma importância que conste expressamente no contrato a destinação do referido aluguel.

h) Duração do contrato: estabelecer o tempo de duração do contrato de aluguel, que geralmente, é de 30 (trinta) meses, porém, pode ser ajustado um prazo inferior se as partes estiverem de acordo.

Cláusulas Essenciais

Além daquelas cláusulas que são obrigatórias em todo o contrato de locação, entendemos que devem constar algumas cláusulas que garantam a efetividade do referido contrato locatício.

Algumas delas estão previstas em lei, porém, outras não, mas, conforme temos visto em algumas demandas judiciais, julgamos serem de extrema importância, a fim de evitar conflitos judiciais e também garantir o direito das partes.

Como o presente artigo visa atingir tanto o proprietário como o inquilino e seu fiador, separaremos as cláusulas direcionadas a cada interessado.

I) Cláusulas que interessam ao locador:

a) Autorização para sublocação: esta cláusula deve estar expressa no contrato de locação, pois informa que o locatário somente poderá sublocar o imóvel com a anuência expressa do locador. Esta condição está expressa na Lei do Inquilinato em seu art. 13;

b) Renúncia ao benefício de ordem do fiador: Muito embora o Código Civil preveja o benefício de ordem, em caso de execução contratual, ao fiador (primeiramente serão executados os bens do locatário, caso este não possua bens suficientes, então passa-se aos do fiador) a jurisprudência tem entendido que, no caso de renúncia expressa do fiador a este benefício previsto no art. 827 do Código Civil, o último poderá ser executado juntamente (solidariamente) com o locatário.

c) Obrigações do locatário: poderão ser descritas as obrigações do art. 23 da Lei 8.245/91, além de outras peculiares ao contrato de locação, tudo para garantir a eficácia contratual.

d) Benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel locado: embora a lei civil, em princípio, dê o direito de retenção do imóvel ao inquilino, condicionado à indenização, por benfeitorias realizadas no imóvel, o locador pode acertar com o locatário no contrato que não se responsabilizará por tais benfeitorias, e, consequentemente, não dando direito de retenção ao último.

II) Cláusulas que interessam ao locatário:

a) Direito de preferência: o locatário que possui interesse em adquirir o imóvel numa futura oferta de compra e venda, pode solicitar que conste tal cláusula no contrato. Não é necessária tal cláusula, haja vista que a Lei de Locações garante tal preferência, porém, é conveniente expressar no contrato. Neste caso, se o proprietário resolver vender o imóvel, primeiramente deve notificar o locatário por escrito, tendo o último trinta dias para dizer se possui interesse em adquirir o bem.

b) Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel: em caso de alienação do imóvel a terceiros, é interessante ao inquilino fazer rezar no contrato esta cláusula, a fim de haver respeitado o seu direito de posse, regulado pelo contrato de locação, estabelecendo-se um prazo para desocupação do imóvel.

III) Cláusulas que interessam a ambos:

a) Multa por descumprimento contratual: esta cláusula é interessante à ambas partes, justamente para reparar a parte prejudicada na relação contratual. Tal cláusula é usada também na hipótese de desocupação do imóvel pelo inquilino antes do término do prazo da locação, ou, por outro lado, caso o locador solicite o imóvel antes do referido prazo.

b) Causas de resolução do contrato: apontar as hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais que resolvem o contrato de pleno direito. Muitas pessoas não colocam a cláusula resolutiva nos contratos de locação, caso em que, a resolução contratual se dará somente em juízo.

c) Local para discutir as cláusulas do contrato (Foro): é muito importante que as partes elejam uma cidade ou comarca judicial para esclarecer quaisquer dúvidas que possam surgir no decorrer do contrato de locação ou no seu final, de preferência, que seja o local onde está situado o imóvel locado.


Assinatura do Contrato:

Ajustadas todas as cláusulas e condições da locação, as partes devem assinar duas vias de igual teor e conteúdo, juntamente com duas testemunhas, para que se efetive seus legais e jurídicos efeitos. Uma via fica com o locador e a outra com o locatário.

Se a garantia for fiança, o contrato deve ser redigido em três vias, ficando a terceira via com o fiador. Caso haja mais de um fiador, façam-se tantas vias quanto forem necessárias, a fim de que cada um fique com sua via, todas devidamente assinadas.

As assinaturas do locador, locatário e fiador(es) devem ter firma reconhecida em cartório, não sendo aconselhável o reconhecimento por semelhança.

Termo de Vistoria:

Indispensável o termo de vistoria, assinado pelas partes antes do início da locação e outro após o término da locação. O Termo de Vistoria é o documento que relata o real estado do imóvel nestes períodos acima descritos. Tal documento ajuda muito a dirimir muitas dúvidas que poderão surgir durante a vigência do contrato ou em eventual litígio judicial.

O termo de vistoria, tanto inicial, quanto final, deve ser feito em duas vias de igual teor e conteúdo, assinados pelo locador e locatário, ficando cada um com uma via.

Considerações Finais

Estas são, portanto, algumas considerações sobre as cláusulas que, a nosso ver, não podem faltar em um contrato de locação residencial urbano, que é o mais comum.

No entanto, não discorremos neste artigo sobre os contratos empresariais, tampouco aos rurais, visto que o tema é longo, o qual ficará para outra oportunidade.

Muito por óbvio, dependendo do tipo de negócio desenvolvido pelas partes, poderão constar outras cláusulas, desde que o ajuste não fique prejudicial a uma das partes.

O principal de tudo é que as partes usem da maior boa-fé possível, antes, durante e depois nas negociações, a fim de dar maior efetividade ao que for contratado, evitando-se, assim, demandas judiciais e maiores constrangimentos.

Um grande abraço,

Glaiton.